未來的風口在哪里？搞清楚這個，大概率就找到了未來10年金庫的鑰匙。

明源君不知道未來的風口在哪里，但是如果回到十幾年前，明源君會砸鍋賣鐵去買騰訊的股票。

過去的二十年，無疑是屬于互聯(lián)網(wǎng)的，BAT的崛起正是抓住了第三次工業(yè)革命的風口。錯過了前兩次工業(yè)革命的中國，在這次的第三次工業(yè)革命中，總算趕上了車，也在世界建立起了領先地位。

而現(xiàn)在，普遍的共識是，我們已經(jīng)站在了第四次工業(yè)革命的起點。新的國家戰(zhàn)略，就是要在第四次工業(yè)革命彎道超車，而所謂的第四次工業(yè)革命，也就是5G、AI、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)的應用。

落到房地產(chǎn)層面，根據(jù)政府的規(guī)劃和指導，接棒城市化，成為行業(yè)新增長點的，正是空間的智慧化升級，也就是我們常說的智慧城市。

今年，5G正式開始進入商用，整個社會處在創(chuàng)新產(chǎn)品大爆發(fā)的前夜。在房地產(chǎn)行業(yè)，一場爭奪未來江湖地位的戰(zhàn)爭也已經(jīng)悄悄打響。

今天明源君就帶大家看一看這場頗具未來感的行業(yè)戰(zhàn)爭，和目前萬科、龍湖、碧桂園、華潤置地等各路巨頭的戰(zhàn)局。

智慧城市是場盛宴

哪些房企會首先拿到入場券？

一、智慧城市解決方案，一塊等待瓜分的大蛋糕

首先，很多人其實不太明白，到底什么是智慧城市？為什么會對地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響？明源君用具體場景來說明。

暴雨天，你以前出門可能會擔心浸水、落井危險，這種情況在智慧城市就不會出現(xiàn)。因為井蓋和有浸水風險的隧道內(nèi)都有傳感器，運營中心能夠實時監(jiān)控全市的每一處設備，只要出現(xiàn)風險，市政和交通部門能夠第一時間接到通知。

晚上，凡是你所到之處，一定是燈火通明，整個城市的紅綠燈、路燈永遠不可能長時間故障，因為一旦出現(xiàn)問題，設備立馬就會自動報告，讓維修人員前來檢修。

你去政府辦事再也不東跑西跑，一個窗口解決所有，去商場停車不用找停車位，在辦公室有自動調節(jié)的照明和空調。小區(qū)也有24小時的安防和智能識別，沒有提前報備的陌生人停留超過一定時間，系統(tǒng)自動通知安保處。孩子在小區(qū)里玩，完全零風險。

那這些，到底怎么實現(xiàn)？

借助2018年深圳市發(fā)布的《新型智慧城市建設總體方案》里面的圖來看，其實就非常清楚。

用大白話來講，就是一個三層的結構。

首先，要在全社會分布廣泛的感知網(wǎng)絡系統(tǒng)。就像前面提到的井蓋、路燈，所有的終端設備都能在線化，數(shù)據(jù)都能實時上傳。這就要在城市的皮膚上，布滿傳感器，不管身體的哪一個角落癢和痛，大腦都能接收到信號。

而第二層就是城市運營管理中心和大數(shù)據(jù)中心，相當于城市的大腦和中樞，所有的數(shù)據(jù)匯總到這里，統(tǒng)一處理，海量的數(shù)據(jù)需要超算能力，人工智能的輔助處理信息，這里就要用到5G，來提高信息傳輸?shù)男省?/p>

到了第三層，就是數(shù)據(jù)的應用了，井蓋、路燈壞了，應該協(xié)同哪些部門去處理，這個就類似，大腦做出了決策，如何協(xié)同手腳去準確做出行動。最終把政務服務、醫(yī)療、教育、社區(qū)服務、公安、交通、環(huán)保、水務、城管、工廠等領域，全部都可以協(xié)同起來，整個城市的運營效率大大提升。

這幾項做成下來，基本就和我們在科幻電影里面看到的城市場景，差不了太多了。

但是，這個和房地產(chǎn)行業(yè)有什么關系。剛剛說到了，智慧城市的前提，是要有一個廣泛分布的網(wǎng)絡感知系統(tǒng)。而所有的感知器，實際上是要落地到具體的空間場景中去實現(xiàn)的，很大部分都需要依賴開發(fā)商的參與。

在智慧城市中，人活動的每一個空間，都有智慧化的場景，這將對地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生顛覆性的改變。

1、 智慧化的空間會創(chuàng)造全新的空間體驗。永不積水的路面，永遠丟不滿的垃圾桶，在需要時第一時間出現(xiàn)的物業(yè)，察覺不到又無時不在的服務，能夠碾壓傳統(tǒng)的空間體驗。尤其是在存量時代，能夠帶來更高的租金、更忠誠的客戶。

2、 大大降低運營成本。通過智慧化的運營，智能設備能夠大大減少用于日常維護的人力成本，人均管理面積更大，能耗更低。

3、 將催生一類智慧化解決方案和運營企業(yè)。一旦智慧城市初步成型，對一些老舊小區(qū)的改造，也將成為一個巨大的市場。對于行業(yè)來說，這是一項非常有潛力的創(chuàng)新業(yè)務，很可能會成為未來一個重要的利潤增長點。

另外，智慧城市背后的海量數(shù)據(jù)(14.670,?0.17,?1.17%)，也會成為一個取之不盡的金礦。這也是為什么各大巨頭開發(fā)商都紛紛布局智慧化的原因。

到實施層面，一個具體的空間場景，到底如何管理，如何智慧化，能不能拿出一套具體的標準化解決方案，正是目前各大開發(fā)商大力研發(fā)和爭奪的關鍵點。

二、巨頭紛紛布局，智慧地產(chǎn)元年啟幕

隨著今年5G的正式商用，5G新的賦能，將對智慧城市的設計，從底層到頂層，產(chǎn)生一個更好的解決方案。新的刺激下，今年各大地產(chǎn)商在智慧城市方面的動作也越來越頻繁。

今年8月30號，萬科在上海的2019世界人工智能大會上，宣布和微軟合作，共同發(fā)起設立以“未來城市”為主題的萬科未來城市實驗室。為此，郁亮甚至發(fā)了他今年的第二條朋友圈，足見其重視。這也是宣布了萬科，正式進入這個競技場。

而在這個競技場里，萬科并不是先到者，幾位領跑者早已經(jīng)在等著它。

碧桂園，這兩年已經(jīng)全面發(fā)力，向科技企業(yè)轉型。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，潼湖科技小鎮(zhèn)在智慧化園區(qū)方面的探索已經(jīng)初見成效。而碧桂園服務，更是在住宅場景下，已經(jīng)形成了AI全棧解決方案，“鳳凰魔盒”已經(jīng)可以做到迅速部署社區(qū)的AI能力，與傳統(tǒng)模式相比，節(jié)省人力40%以上。

龍湖在智慧社區(qū)方面也已經(jīng)有系列成果，并且正在向城市運營管理領域進行延伸。在重慶悅來片區(qū)，能夠提供64種場景的服務。例如，通過垃圾容量稱重、紅外線等方式識別垃圾桶滿載信息；隧道積水監(jiān)測，植被智能化灌溉等等。

而央企華潤置地，更是在兩年前就成立了物聯(lián)網(wǎng)實驗室，并且開發(fā)了自己的瑞云系統(tǒng)。依靠華潤置地在商辦和城市運營領域的優(yōu)勢，目前在商業(yè)辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)場景下，已經(jīng)有了完整的智慧化解決方案。并且已經(jīng)在深圳華潤城、華潤深圳灣、雄安華潤大學等6個項目試點成功，進入迭代和二次升級的階段。

從現(xiàn)在的格局來看，巨頭房企都在搶這塊蛋糕。神仙打架，各自為政的局面已經(jīng)形成。

三、智慧城市要求行業(yè)建立統(tǒng)一標準

但是，根據(jù)深圳的智慧城市規(guī)劃，未來整個城市空間是需要有統(tǒng)一的支撐的，這就要求空間運營商也要有統(tǒng)一的行業(yè)標準。這就意味著，目前各自為政的亂局，不會一直持續(xù)，在標準制定上，各大房企都要爭奪話語權。

上周，華潤置地就分別與華為和中國電信達成智慧城市戰(zhàn)略合作，南山科技金融城作為 “智慧城市示范區(qū)”，重磅發(fā)布。華潤置地以央企正規(guī)軍的身份下場比拼，華為和電信助力，做技術和運營支持，這個聯(lián)合體值得關注。

三大巨頭抱團，打造未來城市雛形

智慧城市，作為政府統(tǒng)籌、政府牽頭的社會工程，目前已經(jīng)進入到具體的實施階段。未來的日程表也非常明確了，以先行樣板深圳為例，就計劃到2020年，要實現(xiàn)“六個一”發(fā)展目標，即“一圖全面感知、一號走遍深圳、一鍵可知全局、一體運行聯(lián)動、一站創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、一屏智享生活”，說白了，就是要基本建成1.0版的智慧城市。

華潤置地的南山科技金融城項目所在的大沖片區(qū)，正是深圳市點名的智慧城市試點片區(qū)。可以說，華潤置地、華為、電信聯(lián)手打造的，幾乎就是深圳智慧城市的雛形。

一、提前搶跑的先發(fā)優(yōu)勢開始凸顯

在智慧園區(qū)的建設方面，華潤置地早在兩年前就開始實驗，并且建立了很強的先發(fā)優(yōu)勢。

2017年，華潤置地成立了兩個專門的團隊，作為技術引入和技術應用設施主體。一個是物聯(lián)網(wǎng)實驗室，負責華潤置地各種應用場景開發(fā)。另一個是潤騰智慧科技公司，負責各個應用場景在各個園區(qū)、社區(qū)的落地。

到目前為止，已經(jīng)建成一個基礎物聯(lián)網(wǎng)平臺“瑞云”，在華潤置地自己的商場和社區(qū)里面，大量設備的連接、管理、數(shù)據(jù)采集和智能化控制，都可以通過這個平臺，動動鼠標來完成。運營效率得到大幅度提升。

1、 安全性提升

以商場為例，華潤城的幾百個設備房已經(jīng)進行了全面的智慧化改造，泵和電不再需要抄表或者巡檢，水位、水壓等各種傳感器，能夠監(jiān)控所有寫字樓、商場、小區(qū)的消防設備，保證消防設施隨時可用，避免出現(xiàn)隱患。

在消防領域，華潤城的智慧消防，還在傳統(tǒng)消防的煙感器基礎上進行了智慧化升級，能夠將消防系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)打通，一旦出現(xiàn)報警，AI會自動調動攝像頭，識別是否是真火情。同時，監(jiān)控系統(tǒng)還會24小時監(jiān)控消防通道，一旦出現(xiàn)通道堵塞，能夠自動生成警告信息，甚至直接形成工單，通知物業(yè)管理人員。大大提升了建筑的安全性。

2、成本降低

在能源方面，華潤置地能夠采集園區(qū)所有的能源消耗設備的信息，分析能源消耗數(shù)據(jù)和異常，能夠避免設備設施管理不到位產(chǎn)生的不必要的能源消耗。對于年耗電成本以千萬級計算的項目來說，節(jié)省的運營成本也相當可觀。

例如在商場，華潤城對噴泉、音樂、照明等和消費者體驗相關的38個場景，做了智能化的開發(fā)。能夠清楚的知道華潤城哪個區(qū)域人群集中，哪個區(qū)域需要疏導，根據(jù)人流的多少，自動控制噴泉、照明、音量。在公共場所，通過AI判斷辦公室有沒有人，自動調節(jié)空調和照明。

3、智慧化建設初成規(guī)模

目前瑞云系統(tǒng)已經(jīng)試點了6個項目，未來華潤置地在全國的一百多個商場、寫字樓，都會連接到這個平臺上，也就是說，會形成一個線上的華潤置地，這個數(shù)字孿生其實就是智慧城市的企業(yè)版本。一旦這個企業(yè)版本成熟，華潤置地也就具備了技術輸出和服務輸出的業(yè)務能力。

二、城市運營商優(yōu)勢，拿到首批入場券

事實上，華潤置地在智慧城市方面的發(fā)展思路，一直以來就不僅局限在華潤內(nèi)部，而是有業(yè)務輸出的企圖和規(guī)模追求的。明源君認為，華潤置地的城市運營商身份，讓這個發(fā)展思路具備很好的落地條件。

以華潤深圳灣片區(qū)為例，除了商住寫的綜合開發(fā)，在整個片區(qū)中，華潤置地還替政府代建和代運營了一些市政設施，例如春繭體育館，深圳灣人才公園，形成了一套完整的綜合開發(fā)和運營模式。多業(yè)態(tài)的開發(fā)運營經(jīng)驗，很顯然，讓華潤置地具備向更大范圍的城市運營管理拓展的優(yōu)勢。

從城市綜合體和園區(qū)，擴大到城市片區(qū)，再逐步變成一個智慧城市的規(guī)模。如果推進順利，華潤置地很有可能拿到未來智慧城市建設的首批入場券。

三、參與智慧城市建設，關鍵在于標準化

根據(jù)明源君的觀察，不管是碧桂園、龍湖，還是華潤置地，都已經(jīng)將城市智慧服務作為主要的創(chuàng)新業(yè)務來發(fā)展。但是就像開發(fā)領域一樣，要想快速擴張上規(guī)模，關鍵在于能不能實現(xiàn)標準化。

從目前情況來看，各大開發(fā)商都還在研發(fā)試點的階段，到標準化的復制推廣還有距離，未來勝負難定，但是可以肯定的是，這將是一個單一開發(fā)商吃不下的巨大市場。

智慧城市建設，作為一個從上到下深刻的社會化改造，政府具有很高的指導權，開發(fā)商參與其中，面臨的將是全國范圍的、多層次的、海量的場景。從單一業(yè)態(tài)或場景入手，快速形成標準化的解決方案，搶占市場，也許是最佳思路。
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