智慧園區(qū)運營是一個復雜而多維的過程，它涉及多個層面的協(xié)同與整合。以下是智慧園區(qū)運營的五個主要層面：

一、產品運營

產品運營主要聚焦于園區(qū)所提供的物業(yè)產品及相關配套產品。物業(yè)產品是園區(qū)運營商的生命線，也是能否打動客戶的關鍵。

產業(yè)組合設計：園區(qū)產品包括核心產品和配套產品。核心產品如高層辦公、多層辦公、獨棟總部、標準廠房等；配套產品如商務酒店、企業(yè)會所、人才公寓、員工宿舍、配套商業(yè)等。產品業(yè)態(tài)組合表現(xiàn)為園區(qū)的功能融合模式，一個趨勢是“產、辦、居、商”功能融合，營造產業(yè)社區(qū)和創(chuàng)新社區(qū)。同時，產品需要滿足特定產業(yè)對空間尺度、地面承重、建筑層高、廢棄物處理、供應鏈組織等的專業(yè)化需求。

產品增值服務：產品運營貫穿園區(qū)運營始終，后續(xù)的產品增值服務同樣重要。這包括對物業(yè)產品進行預制化裝修和辦公家具配置，提供拎包入住的園區(qū)產品；也包括為入駐企業(yè)提供空間定制化服務，根據企業(yè)特殊需求進行空間改造，比如為科技企業(yè)打造實驗室空間，為創(chuàng)意企業(yè)設計個性化辦公空間等。

二、空間運營

空間運營旨在優(yōu)化園區(qū)內的公共空間利用，提升公共空間的使用價值。

整體環(huán)境營造：主要服務于產業(yè)生態(tài)發(fā)展需要的公共空間和多元文化需求，包括廣場、公園、慢行系統(tǒng)、生態(tài)景觀、文化設施和智慧管理系統(tǒng)等。

公共空間運營：園區(qū)公共空間利用好了，可以增加很多功能業(yè)態(tài)，也能產生不錯的收益。比如，導入商業(yè)業(yè)態(tài)，如餐飲、便利店、自動售貨機、唱吧等；利用公共的活動空間，作為企業(yè)展示、廣告位、外擺空間等；也可以定期或不定期舉辦活動。

社交空間打造：打造多種促進社交的公共空間，對于產業(yè)園區(qū)運營越來越重要。包括產業(yè)社交、職場社交和生活社交等。

三、服務運營

產業(yè)園區(qū)的服務運營是圍繞企業(yè)需求展開的，涉及的服務內容非常廣泛。

基礎服務：包括物業(yè)管理、安保服務、保潔服務等，確保園區(qū)環(huán)境整潔、安全有序。

專業(yè)服務：包括工商注冊、稅務咨詢、法律咨詢、人力資源服務等，幫助企業(yè)解決運營中的各種問題。

創(chuàng)新服務：包括創(chuàng)業(yè)輔導、技術支持、金融服務等，助力企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展和成長壯大。

此外，企業(yè)鏈接服務也是服務運營的重要組成部分，旨在促進產業(yè)鏈融合，做創(chuàng)新要素的廣泛鏈接。其手段包括構建產業(yè)沙龍、俱樂部、技術聯(lián)盟、職場社交等平臺，打造多種促進社交的連接場景。

四、資產運營

產業(yè)園區(qū)開發(fā)具有資金需求量大、投資回報期長以及政策風險較高等特點，因此園區(qū)運營全過程必須使資本戰(zhàn)略貫穿其中。

資產運營閉環(huán)：與物業(yè)產品銷售不同，做資產運營是一種長期性、整體性的操作方式。通過園區(qū)運營做高物業(yè)的使用價值來實現(xiàn)增值，通過資產出讓或上市完成一輪資本閉環(huán)，并獲得變現(xiàn)收益。

資產保值增值：主要關注園區(qū)資產的保值增值。一方面是對園區(qū)的土地、房產等資產進行有效管理，建立資產臺賬，定期進行資產清查和評估，確保資產的安全完整。另一方面是采取資產增值策略，通過提升園區(qū)的運營水平、吸引優(yōu)質企業(yè)入駐等方式，不斷提高園區(qū)資產的價值。

綜上所述，智慧園區(qū)的運營需要從產品、空間、服務、資產和產業(yè)等多個層面進行綜合考慮和協(xié)同推進。通過不斷優(yōu)化和提升這些層面的運營能力，智慧園區(qū)將能夠更好地滿足用戶需求，推動產業(yè)升級和城市發(fā)展。

審核編輯 黃宇